1. ¿Cómo funciona el crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario es un préstamo a 15 a 30 años donde la propiedad queda como garantía. El banco financia entre el 70% y el 90% del valor. Tú pones el resto como "pie".
Los créditos se expresan en UF (Unidad de Fomento), así que tu deuda está indexada a la inflación. Si la inflación es 4%, tu deuda en pesos sube 4% aunque estés al día con los pagos.
El dividendo mensual se compone de cuatro partes:
- Capital: lo que reduces de la deuda (~$192K/mes)
- Intereses: el costo del préstamo (~$168K/mes)
- Seguro de desgravamen: te cubre si no puedes pagar (~$48K/mes)
- Seguro de incendio: obligatorio (~$32K/mes)
2. ¿Qué es la UF y cómo afecta tu dividendo?
La Unidad de Fomento se actualiza diariamente según el IPC. En 2026 vale ~$37.000 CLP. Ha subido consistentemente: $15K en 2000, $21K en 2010, $29K en 2020, $37K hoy.
Si pides 2.000 UF hoy, el año siguiente serán ~$76–78M CLP dependiendo de la inflación. Tu deuda en pesos nunca baja mientras haya inflación.
✓ Ventaja
El dividendo en UF es fijo. Como los arriendos también suben con la inflación, la carga relativa se mantiene.
⚠ Riesgo
Si hay inflación alta (como 2022 con 12.8%), tu deuda en CLP sube fuerte aunque pagues al día.
3. El pie: cuánto necesitas y de dónde sacarlo
El banco financia hasta el 90% de una primera vivienda. El pie óptimo es 20%–25%: reduce tu dividendo y te da mejores condiciones de crédito.
| Pie | Monto | Dividendo aprox. | Nota |
|---|---|---|---|
| 10% | $9.5M | $540K/mes | Solo 1ra vivienda |
| 20% | $19M | $480K/mes | Mejores tasas |
| 30% | $28.5M | $420K/mes | Obligatorio para 2da |
Basado en propiedad de UF 2.600 (~$95M) · Tasa 4.5% · 20 años
4. Cómo comparar bancos
Los 8 bancos principales tienen diferencias de tasa de 0.3%–0.5%, que representan más de $10 millones CLP en intereses totales a 20 años. No existe un "mejor banco" universal — depende de tu perfil.
| Banco | Tasa 20 años | Destaca en |
|---|---|---|
| BancoEstado | 4.2–4.8% | Primera vivienda |
| Santander | 4.3–5.0% | Promociones |
| BCI | 4.5–5.2% | Flexibilidad |
| Banco de Chile | 4.4–5.1% | Pre-aprobación rápida |
| Scotiabank | 4.3–5.0% | Pie alto |
| Itaú | 4.5–5.3% | Renta alta |
| Security | 4.6–5.4% | Nicho premium |
| BICE | 4.5–5.2% | Competitivo en UF |
Además de la tasa, compara el CAE (Costo Anual Equivalente), los seguros asociados, el costo de tasación, y los cargos por prepago anticipado.
5. ¿Comprar o arrendar?
No hay respuesta universal. Depende de tu horizonte de tiempo, situación financiera, y condiciones del mercado local.
Comprar conviene cuando:
- Planeas vivir 8–10+ años en el mismo lugar
- Tienes pie de 20%+ sin comprometer tu liquidez
- El dividendo es ≤ 30% de tus ingresos
- Quieres acumular patrimonio a largo plazo
- Tu ingreso es estable y predecible
Arrendar conviene cuando:
- Puedes mudarte en los próximos 3–5 años
- No tienes pie o necesitas mantener liquidez
- El dividendo superaría el 35% de tus ingresos
- El mercado tiene alta volatilidad
- Prefieres flexibilidad sobre patrimonio
6. Comprar para arrendar: rentabilidad real
La rentabilidad bruta en Santiago oscila entre 4% y 6.5%. La rentabilidad neta es menor: hay que descontar contribuciones, gastos comunes, administración, vacancia (~8%) y mantenciones.
- Rentabilidad bruta: 4–6.5%
- Rentabilidad neta: 2.5–4.5%
- Vacancia promedio: ~8%
- Plusvalía histórica: 4–9% anual
7. Mejores comunas para invertir en Santiago
No existe una "mejor comuna" universal. Depende de si buscas rentabilidad, plusvalía, o equilibrio entre ambas.
| Comuna | Cap rate | Plusvalía | Precio |
|---|---|---|---|
| Providencia / Las Condes | 3.5–4.5% | Alta | 3K–6K UF |
| Ñuñoa / Macul | 4–5.5% | Media-Alta | 2K–3.5K UF |
| Santiago Centro | 5–6.5% | Media | 1.2K–2.5K UF |
| Vitacura | 3–3.5% | Muy alta | 5K–12K UF |
| Peñalolén / La Reina | 4–5.5% | Media-Alta | 2K–3.2K UF |
8. Proceso de compra paso a paso
De la simulación a las llaves en 2 a 4 meses. Estos son los pasos clave:
1.Simula tu presupuesto1–2 semanas
Calcula cuánto puedes pagar. Dividendo máximo = 30% de tu ingreso neto.
2.Pre-aprobación del crédito2–4 semanas
Solicita pre-aprobación a 2–3 bancos. Así conoces tu capacidad real.
3.Busca y elige propiedad2–8 semanas
Portal Inmobiliario, Yapo, Toctoc. Visita al menos 5–8 propiedades.
4.Promesa de compraventa~1 semana
Firma ante notario. Pagas 1–5% del precio como garantía.
5.Tasación y estudio de títulos2–3 semanas
El banco tasa la propiedad y revisa que no tenga problemas legales.
6.Escritura e inscripción4–8 semanas
Firma ante notario, inscripción en el Conservador. Eres dueño.