Guía completa: comprar tu primera vivienda en Santiago 2026
El paso a paso para ir de "quiero comprar" a "tengo las llaves". Sin jerga financiera, con números reales.
1. Evalúa tu situación financiera
Antes de buscar propiedades, necesitas saber cuánto puedes financiar. Los bancos chilenos evalúan tres cosas principales:
- Ingreso líquido: Tu sueldo después de impuestos y descuentos legales.
- Carga financiera: Cuánto del ingreso ya va a deudas (tarjetas, auto, consumo). Ideal: menor al 25%.
- Pie disponible: Mínimo 10% (BancoEstado) a 20% (mayoría de bancos privados).
💡 Tip: Usa nuestra calculadora "¿Me alcanza?" para ver el precio máximo que financias con tu sueldo.
2. Ahorra el pie
El pie es generalmente el mayor obstáculo. Para un departamento de UF 3.000 (≈$111M), necesitas entre UF 300 y UF 600 de pie ($11M-$22M). Las mejores opciones para ahorrar:
- Depósitos a plazo: Bajo riesgo, 4-6% anual. Ideal si compras en menos de 1 año.
- Fondos mutuos renta fija: 5-7% anual. Buen balance riesgo/retorno para 1-2 años.
- APV (Ahorro Previsional Voluntario): Beneficio tributario del 15% sobre el ahorro (régimen A). Excelente si tu tasa marginal de impuesto es alta.
3. Obtén preaprobación
La preaprobación hipotecaria es gratuita y te da una carta que indica cuánto te presta el banco. Pide preaprobación en al menos 3 bancos para comparar. Necesitas:
- Últimas 3-6 liquidaciones de sueldo
- Certificado de AFP (últimos 12 meses)
- Declaración de impuestos (si eres independiente)
- Certificado de deudas SBIF (gratis en CMF)
4. Busca y analiza propiedades
No te enamores de la primera propiedad. Analiza al menos 5-10 opciones antes de decidir. Factores clave:
- Ubicación: Cercana a metro/trabajo, plusvalía histórica de la comuna.
- Gastos comunes: Pueden sumar $80.000-$200.000/mes en edificios con amenities.
- Orientación: Norte es más luminosa y abriga más en invierno.
- Estado legal: Verificar que no tenga hipotecas, embargos o litigios pendientes.
💡 Tip: Usa nuestro análisis completo para comparar si una propiedad conviene como inversión vs. compra para vivir.
5. Costos que no te dicen
Además del pie, prepara entre 2% y 4% adicional del precio para:
- Gastos operacionales: 0.5-1% del crédito (comisión del banco)
- Estudio de títulos: $200.000-$400.000 (abogado verifica la propiedad)
- Tasación: $150.000-$300.000 (el banco tasa el inmueble)
- Notaría e inscripción CBR: $500.000-$1.000.000
- Impuesto de timbres: 0.2% del monto del crédito
- Seguros obligatorios: Desgravamen + incendio (incluidos en el dividendo)
6. Cierra el negocio
El proceso desde la oferta aceptada hasta tener las llaves toma 45-90 días:
- Firma de promesa de compraventa (+ arras: 5-10% del precio)
- Gestión del crédito hipotecario con el banco elegido
- Estudio de títulos por el abogado del banco
- Tasación del inmueble
- Aprobación final del crédito
- Escritura ante notario
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
- Entrega de llaves
❌ Errores comunes a evitar
- Cotizar en un solo banco: La diferencia entre tasas puede ser de $50.000+/mes.
- No considerar gastos comunes: Un departamento "barato" con GGCC de $180.000 sale caro.
- Comprar con pie mínimo sin reserva: Si te quedas sin colchón financiero, cualquier emergencia te pone en riesgo.
- Ignorar la plusvalía: No todas las comunas crecen igual. Investiga antes de comprar.
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